Antara Pajak dan Upeti: Menata Ulang Pajak Bumi dan Bangunan untuk Melindungi Rumah Pertama
Jingga News — Pajak adalah instrumen utama negara modern. Dari pajak, jalan dibangun, sekolah diperbaiki, layanan kesehatan dijalankan.
Namun ketika Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) atas rumah pertama terus meningkat mengikuti lonjakan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), muncul pertanyaan yang tidak sederhana: di mana batas antara kewajiban fiskal yang adil dan beban yang terasa seperti upeti?
Pertanyaan ini bukan untuk menolak pajak, melainkan untuk memastikan desain kebijakan tetap berpijak pada rasa keadilan.
PBB dan Fungsi Fiskalnya dalam Pajak Properti Indonesia
PBB merupakan bagian dari pajak properti Indonesia yang sejak desentralisasi fiskal menjadi salah satu sumber penting pendapatan daerah.
Pemerintah daerah menggunakan penerimaan PBB untuk membiayai pembangunan infrastruktur lokal, pelayanan publik, hingga belanja sosial.
Secara teori, pajak properti memiliki keunggulan karena basisnya relatif stabil dan sulit dipindahkan.
Tanah dan bangunan tidak bisa “kabur” ke yurisdiksi lain. Karena itu, PBB dianggap rasional dan efisien dari sudut pandang administrasi.
Namun persoalan muncul ketika pendekatan fiskal yang sama diterapkan pada objek yang secara fungsi berbeda.
Rumah pertama sebagai tempat tinggal utama memiliki karakter sosial yang berbeda dengan ruko, apartemen investasi, atau tanah kosong untuk spekulasi.
Ketika semua diperlakukan seragam, potensi ketimpangan kebijakan pun terbuka.
Kenaikan NJOP dan Dampaknya bagi Pemilik Rumah Tinggal
NJOP adalah dasar penghitungan PBB. Ketika suatu kawasan berkembang—misalnya karena pembangunan transportasi massal, pusat perbelanjaan, atau proyek properti besar—nilai tanah otomatis meningkat.
Pemerintah kemudian menyesuaikan NJOP untuk mencerminkan harga pasar.
Dari sudut pandang ekonomi, penyesuaian ini logis. Namun tidak semua pemilik rumah tinggal menikmati kenaikan nilai tersebut dalam bentuk pendapatan riil.
Seorang pensiunan, guru, atau pekerja sektor informal yang tinggal di rumah warisan tidak otomatis memperoleh tambahan penghasilan hanya karena lingkungan sekitarnya naik kelas.
Ketika NJOP melonjak, PBB ikut meningkat. Dalam jangka pendek mungkin masih tertanggung. Tetapi dalam jangka panjang, beban tahunan yang terus naik bisa mendorong keputusan menjual rumah.
Fenomena ini sering disebut sebagai tekanan ekonomi tidak langsung atau penggusuran berbasis pasar.
Di sinilah garis antara pajak dan rasa upeti mulai terasa tipis. Bukan karena pajaknya ada, tetapi karena desainnya tidak membedakan antara kebutuhan dasar dan aset investasi.
Kebijakan PBB Era Anies Baswedan di DKI Jakarta
Pada masa kepemimpinan Anies Baswedan sebagai Gubernur DKI Jakarta, pemerintah provinsi menerapkan kebijakan pembebasan PBB untuk rumah tinggal dengan NJOP hingga batas tertentu.
Ambang batas tersebut diperluas hingga sekitar Rp2 miliar untuk rumah tapak dan Rp650 juta untuk apartemen.
Kebijakan ini berarti rumah pertama dengan nilai di bawah batas tersebut tidak dikenakan PBB.
Selain itu, terdapat pembebasan atau keringanan bagi kelompok tertentu seperti veteran, pensiunan, dan keluarga pahlawan.
Dari perspektif kebijakan publik, pendekatan ini menunjukkan diferensiasi antara rumah tinggal utama dan properti bernilai tinggi atau komersial.
Pemerintah daerah tetap memperoleh penerimaan dari objek pajak bernilai besar, sementara rumah dengan nilai moderat memperoleh perlindungan.
Tentu kebijakan tersebut tidak lepas dari kritik. Sebagian kalangan menilai pembebasan berpotensi mengurangi penerimaan daerah.
Namun di sisi lain, kebijakan ini memperlihatkan bahwa pajak properti dapat dirancang lebih sensitif terhadap fungsi sosial rumah tinggal.
Perbandingan ini relevan karena menunjukkan bahwa kebijakan PBB bukan sesuatu yang kaku. Ia bisa disesuaikan dengan prioritas sosial dan politik pemerintah daerah.
Rumah Pertama: Kebutuhan Dasar atau Objek Pajak Murni?
Perdebatan tentang rumah pertama bebas PBB bukan berarti menghapus pajak secara total.
Pajak tetap diperlukan sebagai tulang punggung anggaran. Namun prinsip keadilan fiskal mengharuskan adanya proporsionalitas.
Dalam banyak sistem perpajakan modern, dikenal konsep diferensiasi berdasarkan fungsi dan skala kepemilikan.
Properti kedua, ketiga, atau yang digunakan untuk tujuan komersial sering kali dikenai tarif lebih tinggi. Sementara rumah tinggal utama mendapatkan perlakuan berbeda.
Logika ini sejalan dengan asas kemampuan membayar (ability to pay principle).
Pajak idealnya mempertimbangkan kapasitas ekonomi wajib pajak. Ketika rumah pertama diperlakukan sama dengan aset investasi bernilai tinggi, prinsip tersebut menjadi kabur.
Selain itu, stabilitas kepemilikan rumah memiliki dampak sosial luas.
Rumah bukan sekadar aset finansial, tetapi ruang tumbuh keluarga, pusat aktivitas ekonomi kecil, dan simbol keterikatan komunitas.
Kebijakan pajak yang terlalu agresif dapat mengganggu stabilitas tersebut.
Dampak Sosial dan Dinamika Pasar Properti
Kenaikan NJOP yang agresif dapat mempercepat perubahan struktur sosial suatu kawasan.
Ketika pemilik lama menjual rumah karena beban pajak meningkat, properti berpindah ke pemilik modal yang lebih besar. Dalam jangka panjang, komposisi sosial kawasan berubah.
Proses ini sering kali tidak terlihat dramatis, tetapi dampaknya nyata.
Warga asli bergeser ke pinggiran kota. Jaringan sosial terputus. Sementara pusat kota semakin homogen secara ekonomi.
Dalam konteks pembangunan berkelanjutan, keseimbangan antara pertumbuhan nilai properti dan perlindungan warga menjadi penting.
Pajak properti Indonesia perlu dirancang agar tidak hanya mengejar penerimaan, tetapi juga menjaga kohesi sosial.
Opsi Reformasi: Menjaga Penerimaan, Melindungi Rumah Tinggal
Diskusi nasional mengenai PBB dapat diarahkan pada beberapa opsi reformasi. Pertama, penetapan ambang batas nasional untuk rumah pertama dengan nilai tertentu. Kedua, pembatasan kenaikan NJOP tahunan bagi pemilik tunggal dengan penghasilan terbatas.
Ketiga, penerapan tarif progresif yang lebih tegas bagi kepemilikan properti berlapis atau lahan luas untuk tujuan investasi. Dengan demikian, beban pajak lebih banyak ditanggung oleh pemilik dengan kapasitas ekonomi lebih tinggi.
Keempat, transparansi penggunaan dana PBB perlu diperkuat. Ketika masyarakat melihat langsung manfaat pajak dalam bentuk infrastruktur dan layanan publik, legitimasi kebijakan akan meningkat.
Langkah-langkah tersebut tidak berarti melemahkan fungsi fiskal. Sebaliknya, ia dapat memperkuat kepatuhan sukarela karena publik merasa sistemnya adil.
Menjaga Batas antara Pajak dan Upeti
Pajak dan upeti berbeda secara prinsip. Pajak dipungut berdasarkan hukum dan digunakan untuk kepentingan publik.
Upeti identik dengan kewajiban tanpa imbal balik yang jelas. Namun dalam praktik, persepsi publik sangat dipengaruhi oleh rasa keadilan.
Ketika rumah pertama—yang menjadi kebutuhan dasar—terbebani tanpa mekanisme perlindungan, persepsi negatif mudah tumbuh.
Sebaliknya, ketika kebijakan dirancang proporsional seperti contoh pembebasan PBB di DKI pada periode tertentu, ruang dialog menjadi lebih terbuka.
Pada akhirnya, perdebatan tentang Pajak Bumi dan Bangunan bukan sekadar isu teknis fiskal. Ia menyentuh relasi antara negara dan warga.
Negara membutuhkan pajak untuk berjalan. Warga membutuhkan kepastian untuk tinggal dengan tenang.
Menata ulang kebijakan pajak properti Indonesia agar lebih sensitif terhadap rumah pertama adalah bagian dari upaya menjaga keseimbangan itu. Selama prinsip keadilan dijaga, pajak akan tetap dipahami sebagai kontribusi bersama—bukan sebagai beban yang terasa seperti upeti tahunan.
FAQ Seputar Pajak Bumi dan Bangunan
Apa itu Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)?
PBB adalah pajak atas kepemilikan atau pemanfaatan bumi dan bangunan yang menjadi salah satu sumber pendapatan daerah.
Apa fungsi NJOP dalam perhitungan PBB?
NJOP atau Nilai Jual Objek Pajak adalah nilai yang ditetapkan pemerintah sebagai dasar pengenaan PBB, biasanya mencerminkan harga pasar properti di suatu wilayah.
Apakah rumah pertama bisa bebas PBB?
Beberapa daerah pernah menerapkan pembebasan atau keringanan PBB untuk rumah tinggal dengan NJOP hingga batas tertentu, tergantung kebijakan pemerintah daerah.
Mengapa kebijakan PBB berbeda antar daerah?
Karena PBB merupakan bagian dari kewenangan pajak daerah, pemerintah daerah memiliki ruang untuk menyesuaikan kebijakan sesuai kondisi fiskal dan sosial masing-masing.
